Дизайн, как важный элемент проектирования

Проектирование, это важная и сложная часть строительного проекта, которая существенно влияет на его стоимость. Хорошо разработанная проектная документация, это залог успеха проекта в целом.

При проектировании коттеджей, не всегда отдают должное место разработке планировки помещения. В результате чего, Заказчик остается недоволен результатом работы или становится недоволен им в процессе эксплуатации помещения в будущем.

Планировка помещения, должна разрабатываться в контексте будущего применения помещений по назначению, с учетом расположения в помещении бытовых устройств, предметов мебели и интерьера. Такое расположение, важно уже на стадии проектирования, так как существенно влияет на расположение коммуникаций в доме.

С статьей на эту тему, можно ознакомится на странице сайта: дизайн как важный элемент разработки проекта.

Дизайн и планировка помещений, как важный элемент проектирование коттеджей

Планировка помещений как элемент проекта

Проектирование коттеджей в Украине в основном связано с разработкой индивидуальной планировки, так как в Украине любят индивидуальность.

«Коттедж» это небольшой загородный дом, как правило, одноэтажный или с наличием мансарды. Коттеджи популярны как для постоянного проживания, так и для временного, то есть использования постройки в качестве дачи (загородного дома).

В зависимости от пожеланий Заказчика (от состава и содержания задания на проектирование) разрабатывается планировка помещений, как самый важный элемент. Которая в свою очередь во многом зависит от применяемых материалов, технических – объемных характеристик помещения.

В целом проект коттеджа не сложный для выполнения, как технически так и архитектурно. Разработка проектной документации не требует много времени и особых затрат. Более того, зачастую при проектировании проект разрабатывают сразу в виде проекта стадии «Р» (рабочего проекта).

Важность разработки планировки проекта

Важность разработки проекта не состоит в визуализации архитектуры, а в основном ценность представляет порядок организации и выполнения строительно-монтажных работ. Более детальное описание позволит сохранить средства Заказчика до 20-30%.

Коттедж в «украинском варианте» зачастую превращается в полноценную 5-этажку. Как это происходит? А все просто, при проектировании учитывается возможность использования технических помещений под жилые. И вместо трех этажей предусмотренных законом, за счет подвального этажа, и по сути чердака, добавляется еще два полноценных этажа.

Правильно сделанный проект коттеджа, это гарантия счастливой жизни в вашем доме.

Использование технических помещений под собственные нужды не является нарушением в понимании Законодательства. Для одной семьи такая планировка помещения вполне приемлема. В технических помещениях, конечно, существуют определенные ограничения.

Планирование помещений

Увеличение площадей не всегда дает положительный эффект для проживающих в помещении. Важно грамотно спланировать помещения таким образом, чтобы все площади размещались максимально удобно для использования.

Например, чтобы будущие жильцы не перемещались бессмысленно с одного этажа на этаж, или лестница была максимально доступной с любой точки помещения и не было необходимости обходить дополнительные комнаты, или даже выходить на улицу…

Планировку помещения для такого проекта, следует оценивать как отдельный элемент проекта а не его завершающую часть. При разработке планировки коттеджа, очень полезным будет наличие понимания о размещении в помещении вещей и бытовой техники. То есть по сути, хорошим решением будет разработка полноценного дизайн проекта.

Изменение функционального содержания помещений, влечет ряд негативных последствий определенным образом влияющих на качество жизни в помещении. Сами по себе технические помещения не располагают к их применению в качестве жилого, где в течении долгого периода времени будет пребывать человек.

Экономический эффект от проекта

Дизайн проект на начальной стадии позволит получить удачное решение для будущих жителей дома и получить эффективную экономию финансовых средств затрачиваемых на строительство и ремонтно отделочные работы. Более эффективная экономия финансов может быть достигнута при наличии детального плана производства строительных работ.

Проработанное проектное решение, позволяет получить ряд не заметных на первый взгляд преимуществ, связанных с функциональными особенностями помещений, использования оборудования и размещения инвентаря в доме.

В отношении техники и технологических сетей дома, экономический эффект проявляется при возникновении неполадок и необходимости вмешательства в системы дома, где такое вмешательство будет влечь за собой ряд затрат которых можно избежать уже на стадии планирования будущего дома.

Также, можно получить прямое снижение затрат, за счет детальной работы с оценкой большинства статей затрат и их последующей эффективной оптимизацией.

Возврат к содержанию в статье:

О «кидалове» в строительстве

Почему строительная сфера ассоциируется с мошенничеством

«Почему сегодня строительная сфера ассоциируется с «кидаловом»? Причем эта ассоциация касается, как уровня инвестиционного, так и уровня непосредственного выполнения строительных работ. Можно предположить, что для инвесторов и вкладчиков в Украине, образ «кидалы», превзошли только украинские банки, с учетом их массового сокращения в период 2013-2016 годов.

На формирование негативного образа строителя и строительной отрасли в Украине в целом влияют разные факторы. В результате формируется собирательный «образ» с негативным оттенком.

В строительной сфере работают разные специалисты, по разным направлениям, включая: директоров строительных организаций, финансовых специалистов, проектировщиков, инженерно — технических работников, строителей рабочих специальностей выполняющих различные виды работ на строительной площадке (крановщик, бульдозерист, каменщик, штукатур, прораб и т.д.).

Многие из специалистов строительной сферы работают добросовестно. Но негативный образ, в той или иной степени формируют все участники строительной отрасли.

Ниже перечислены несколько примеров формирующих негативный образ, по степени «раздражительности».

Особо «раздражительные»

ТОП менеджмент и собственники компаний — как аферисты. Не секрет, что в Украине огромное количество обманутых вкладчиков и «недостроев». Обманутый вкладчик — никогда не будет доверять строителю. Кроме того, недостроенные здания зачастую размещаются в парковых зонах и местах зеленых насаждений, в связи с чем, их вид и неудобства причиненные в связи с их размещением, долгие годы раздражают жителей окрестных районов. Вместе с тем наличие таких строений, ухудшает качество жизни района а соответственно и может влиять на стоимость окрестной недвижимости.

ТОП менеджмент и собственники компаний выполняющие строительные работы на условии генерального подряда, обслуживающие строительство, осуществляющие производство строительных материалов. Для этой группы тоже можно выделить несколько факторов раздражителей. В целом любое строительство как минимум раздражает проживающих по соседству, так как на строительной площадке постоянно шумно, много пыли, копают землю, иногда отключают воду и т.п..

В плане инноваций в мошенничестве и мошеннических схемах в сфере экономики, Украина, если не лидер, то уж точно не отстает. Основой всех подобных экономических преступлений, является адаптация заранее запланированной незаконной схемы к законной процедуре и имитирование законной процедуры для достижения заранее запланированных незаконных целей. К примеру, изначально получается разрешение на строительство на один объект, а в процессе его якобы случайно, в связи с исключительной необходимостью — изменяют под изначально запланированный. При этом выполняется законная процедура призванная защищать интересы вкладчиков и строительных компаний. За счет такой имитации, получается определенная «прибыль» которая и является целью мошенников, к примеру:

  1. «Неграмотные но хитрые строители» неправильно считают этажи и то и дело спроектированные 9-этажные дома, во время строительства, случайно становятся 12 и даже 25-этажными. В таких случаях, можно выделить два варианта мошенничества, когда: 1. страдают интересы государства в сфере архитектуры; 2. когда изменяется стоимость объекта недвижимости. Интерес государства в сфере архитектуры, по сути заключается в обеспечении гражданам условий приемлемого существования и проживания. Условия которые считаются приемлемыми, определяются Законами и нормативными актами местных органов самоуправления. Если строится 24-этажный дом, а по нормам допускается 9-этажный, то это совершенное экономическое преступление против государства, жителей прилегающих территорий и жителей самого новостроя (так как из за нарушения ухудшается их качество жизни согласно показателей нормативных актов). В основном, построив более большой по площади объект недвижимости, осваивается большее количество финансовых вложений и получается больше прибыли, то есть интерес нарушителя в увеличении площадей застройки понятен. Оценить второй вариант связанный с изменением стоимости жилья, намного сложнее, так как этот вопрос практически не урегулирован Законом, а тем более нормативными актами. По сути, на сегодня, единственным реальным последствием для нарушителя, может стать разрыв договора с ним. Если рассмотреть этот вопрос как уголовное преступление в сфере экономики, то получается, что есть: объект, субъект, потерпевший и мотив. Экономическое преступление совершается против покупателя недвижимости, купившего квартиру или офис в 9-этажном доме, а получившим недвижимость в 24-этажном, или например, если квартиру продают как «видовую» по увеличенной стоимости, а в процессе тот же застройщик, увеличивает этажность и соседний корпус закрывает весь «вид». То есть, в период после покупки недвижимости и до момента передачи ее покупателю в пользование на условиях права собственности, происходит существенное изменение качеств изначально купленного объекта недвижимости по отношению к готовому объекту недвижимости, а покупатель в свою очередь покупая квартиру рассчитывал жить в 9-этажном доме (с выплывающим качеством жилья: с определенным количеством соседей, нагрузкой на коммуникации и т.д.), а в результате получил другой. Субъект совершивший экономическое преступление это Застройщик. Мотив для застройщика это получение экономической выгоды за счет увеличения площадей или увеличение добавленной стоимости за счет несуществующих свойств объекта недвижимости (вида из окон).
  2. Те же «неграмотные но хитрые строители» не разбираясь в размерах своего участка, то и дело захватят соседнюю землю, или неправильно разметят размер пятна застройки в 2 в 3 раза увеличив размер дома. Следует отметить, что «совершенно случайно» такие случаи захвата земли происходят с землями государственной собственности (парки, зеленые зоны и т.д.), коммунальной собственности и общественного пользования, то есть там где нет реального пострадавшего собственника, который осуществлял бы эффективный контроль за своей собственностью и ее защиту.
  3. «Несчастные» строительные компании, то и дело становятся обманутыми и случайно находят и покупают участки в зеленых зонах, парках, на местах без коммуникаций и возможности получить и согласовать технические условия для строительного проекта. Естественно, что о «проблемности участка» строительные компании узнают, когда начинаются забастовки и протесты в связи с вырубкой парковых зон. А если нет протестов, то никогда и не узнают;
  4. Строительные компании зачастую выполняют работы с очевидной незаконностью, например осуществляют вырубку парков, строят объекты без разрешительных документов и т.д… То есть осуществляют работы незаконность которых заранее известна подрядчику, — но за деньги, у подрядчика, глаза закрываются на все.
  5. Недобросовестные поставщики услуг, работ, материалов, изделий. Недобросовестность в этом случае касается как непосредственного выполнения работ (выполнение не по стандарту качества), несоответствие строительных материалов стандартам качества так и в сфере финансовых отношений. Несоответствие стандартам качества наблюдается практически у всех участников строительного рынка. Финансовые махинации в строительстве это давно известный факт: отсутствие расчета с поставщиками, невыплата заработной платы работникам строительных специальностей осуществляющих производство работ на строительной площадке и т.д..

Об очевидности классификации перечисленных ситуаций как особо раздражительных, свидетельствует наличие большого количества постоянно возникающих акций массовых протестов, судебных разбирательств, новых обманутых вкладчиков и т.д…

«Средней раздражительности» и «терпимые»

Неквалифицированное выполнение работ. Здесь можно выделить тотальное несоблюдение норм и процедур указанных в ГОСТах, отсутствие у исполнителей необходимого уровня специальных знаний, подготовки и т.д., работа «в темную», после которой не остается ни одного документа, и т.д…

Недоработка строительных объектов. Многие строители, освоив «основной бюджет», теряют интерес к дальнейшей доработке объекта. В результате, либо вообще его не делают, либо делают в «последнюю очередь», решая для себя другие вопросы в первую очередь. Наиболее распространены такие случаи на уровне выполнения «ремонтных работ». Для Заказчика, очень сложно добиться «переделки» некачественно выполненной работы, или доделки «мелочей» оставшихся на объекте.

Отсутствие необходимой квалификации у топ специалистов строительных компаний. Как это, зачастую и бывает, в строительную сферу, прибиваются не только специалисты которые получили образование по инженерной специальности или архитектуре. Во многих офисах, больших и маленьких строительных компаний, заседают менеджеры среднего звена, которые понятия не имеют о строительстве.

Дополнительно

Точно сказать, что та или иная группа однозначно формирует негативный имидж строителя нельзя. По сути, на первую роль в этом вопросе выходит субъективный фактор. То есть, личностное ощущение сформировавшееся на основании жизненного опыта, связанного с сотрудничеством с «строителем».

К выше указному, можно добавить следующее:

  1. общество стимулирует преступления в сфере экономики в строительной сфере — считая нормальным эти правонарушения оправдывая их различными словосочетаниями «все так делают», «ну чуть чуть не так — не страшно», «все по Закону сделать — невозможно» и так далее;
  2. большинство преступлений в сфере строительства (экономические преступления), приносят затейщикам только прибыль, и никаких уголовных или жизненных проблем.

Вывод

Необходимо бороться с негативными проявлениями строительной сферы, повышая квалификацию специалистов, выстраивания с ними правильные юридические отношения, и бороться с мошенниками которые укоренились в строительных компаниях. «Экономическая забастовка» недобросовестных участников строительного рынка, является важным и положительным фактором. Если мошенники не будут получать прибыль, им станет невыгодно заниматься этим делом.

Возврат к содержанию в статье:

Исходные данные для разработки проектной документации на объект недвижимости

Относительно понятия проект

Говоря о проекте, необходимо четко разграничить терминологическое понимание используемого термина. В общих чертах, проект — это комплекс мероприятий, планов, действий направленных на создание новой ценности.

С точки зрения теории управления, в контексте термина проект понимается инвестиционный проект в целом включая все основные этапы и стадии, с присущими разносторонними интересами участников инвестиционного проекта, процессами, стадиями и т.д..

Разработка проектной документации это общеизвестная форма инженерно-конструкторской деятельности. При разработке проектной документации проект это четко разграниченное представление относительно создания конкретного объекта строительства.

Таким образом отличие терминологии на базовом уровне заключается в представлении относительно создаваемой ценности, где в рамках управленческого представления это может быть любая ценность, а в рамках инженерной разработки, такое представление уже сведено к конкретным параметрам ценности, на основе которых она дорабатывается и овеществляется.

Состав исходной документации для проекта

Каждый проект уникальный в своем роде, то для каждого из них присущи особенности, которые следует учитывать, как при проектировании, так и при подготовке к проектированию.

Подготовка к проектирование, это обособленный процесс в рамках реализации строительного проекта. В зависимости от точки зрения, этот процесс может включать разную по содержанию документацию.

При классической инженерной разработке проектной документации проектная документация будет состоять из: технического задания, разрешительных документов на проектирование, архитектурно проектное задание.

В рамках управленческого подхода, важным элементом является подготовка так называемой концепции проекта как специального раздела проектной документации.

Концепция проекта, может включать в себя разделы инвестиционного планирования разработанные ранее или для дальнейшего использования в качестве материалов для переговоров с потенциальными инвесторами или кредиторами.

Содержание исходной документации проекта

Необходимый объем исходных данных для проектирования и других документов, должен иметь примерно следующий состав документации:

1. Раздел с техническим заданием на проектирование.

Техническое задание включает два раздела:

  • задание Заказчика (инициатора разработки проектной документации);
  • техническое задание по параметрам местных строительных норм.

Техническое задание Заказчика, разрабатывается для конкретизации параметров проекта, в первую очередь в отношении базовых характеристик которые напрямую влияют на его целевое назначение и экономическую составляющую. Эта часть, подготавливается со стороны Заказчика (или совместно с проектировщиком по проекту).

Для приведения проекта в соответствие с Национальным Законодательством (согласования проекта в градостроительной комиссии), разрабатывается другой раздел технического задания по проекту.

Состав и содержание документов в разделе определяется действующими государственными строительными нормами (ГСН) на момент подготовки к проектированию. Для разработки желательно проконсультироваться с проектировщиком который уже имеет опыт проектирования или возможно даже перепоручить выполнение данных работ ему, так как техническое задание специфический вид работ который требует определенных знаний, опыта и компетенции для расчетов и понимания порядка и процедур выполнения строительно — монтажных работ.

2. Раздел с разрешительной документацией.

Раздел с разрешительной документацией включает в себя правовое описание текущего состояния земельного участка, компании осуществляющей разработку проектной документации и строительство. Лицензии и сертификаты специалистов осуществляющих проектирование и строительство. Данные об отводе земли. Договора на собственность или аренду земли. Данная документация включается в проект при согласовании.

3. Раздел с документацией описывающей ситуацию с земельным участком под строительный объект.

Документация включает: генеральный план земельного участка, ситуационный план земельного участка, топографический план и съемка участка, живые фотографии с участка, данные о существующих строениях, мусоре и т.п. на участке и другую документацию.

4. Раздел с техническими условиями, которые включают две части:

  • Данные о точках подключения к коммуникациям на участке, и в районе;
  • Данные о возможной мощности технических коммуникаций. В качестве технических условий (ТУ) могут выступать более 20 норм, — все зависит от норм, размера здания, пятна застройки и т.п. Из основных технических условий: водоснабжение и канализация, электроэнергия, газ, государственной авто-инспекции (ГАИ), отопление, радиофикация и т.п..

Технические условия, кроме получения, на этой стадии, могут включать и согласование условий подключения в случае критической важности в отношении дальнейшей реализации строительного проекта.

5. Раздел с архитектурно проектным заданием.

Здесь все согласно государственным строительным нормам (ГСН), а также распоряжениям местных органов самоуправления относительно строительства и требований к объектам архитектуры.

6. Раздел с видением концепции проекта от Заказчика.

Документация по этому разделу, может включать основные параметры для проекта (сроки, стоимость, качество), зарисовки, расчеты, маркетинговый план, пожелания, идеи от Заказчика относительно технической и архитектурной части.

Относительно подготовки исходной документации

Подготовка проектного раздела с исходными данными для проектирования объекта недвижимости включает в себя деятельность по:

  • разработке отдельных разделов участниками строительного проекта,
  • получению разрешений, технической и проектной документации от местных государственных органов а также органов самоуправления,
  • согласованию технических условий и проектной документации,
  • разработке проектной, инженерной, конструкторской документации.

Исходные данные необходимы для формирования на ранней стадии реализации проекта, приемлемого представления о будущем проекта и его потенциальных технико-экономических характеристиках.

В целом, если нет опыта в подобных мероприятиях по сбору данных, лучше довериться специалистам. Самостоятельные походы займут много времени, денег и нервов.

Возврат к содержанию в статье: