Исходные данные для разработки проектной документации на объект недвижимости

Относительно понятия проект

Говоря о проекте, необходимо четко разграничить терминологическое понимание используемого термина. В общих чертах, проект — это комплекс мероприятий, планов, действий направленных на создание новой ценности.

С точки зрения теории управления, в контексте термина проект понимается инвестиционный проект в целом включая все основные этапы и стадии, с присущими разносторонними интересами участников инвестиционного проекта, процессами, стадиями и т.д..

Разработка проектной документации это общеизвестная форма инженерно-конструкторской деятельности. При разработке проектной документации проект это четко разграниченное представление относительно создания конкретного объекта строительства.

Таким образом отличие терминологии на базовом уровне заключается в представлении относительно создаваемой ценности, где в рамках управленческого представления это может быть любая ценность, а в рамках инженерной разработки, такое представление уже сведено к конкретным параметрам ценности, на основе которых она дорабатывается и овеществляется.

Состав исходной документации для проекта

Каждый проект уникальный в своем роде, то для каждого из них присущи особенности, которые следует учитывать, как при проектировании, так и при подготовке к проектированию.

Подготовка к проектирование, это обособленный процесс в рамках реализации строительного проекта. В зависимости от точки зрения, этот процесс может включать разную по содержанию документацию.

При классической инженерной разработке проектной документации проектная документация будет состоять из: технического задания, разрешительных документов на проектирование, архитектурно проектное задание.

В рамках управленческого подхода, важным элементом является подготовка так называемой концепции проекта как специального раздела проектной документации.

Концепция проекта, может включать в себя разделы инвестиционного планирования разработанные ранее или для дальнейшего использования в качестве материалов для переговоров с потенциальными инвесторами или кредиторами.

Содержание исходной документации проекта

Необходимый объем исходных данных для проектирования и других документов, должен иметь примерно следующий состав документации:

1. Раздел с техническим заданием на проектирование.

Техническое задание включает два раздела:

  • задание Заказчика (инициатора разработки проектной документации);
  • техническое задание по параметрам местных строительных норм.

Техническое задание Заказчика, разрабатывается для конкретизации параметров проекта, в первую очередь в отношении базовых характеристик которые напрямую влияют на его целевое назначение и экономическую составляющую. Эта часть, подготавливается со стороны Заказчика (или совместно с проектировщиком по проекту).

Для приведения проекта в соответствие с Национальным Законодательством (согласования проекта в градостроительной комиссии), разрабатывается другой раздел технического задания по проекту.

Состав и содержание документов в разделе определяется действующими государственными строительными нормами (ГСН) на момент подготовки к проектированию. Для разработки желательно проконсультироваться с проектировщиком который уже имеет опыт проектирования или возможно даже перепоручить выполнение данных работ ему, так как техническое задание специфический вид работ который требует определенных знаний, опыта и компетенции для расчетов и понимания порядка и процедур выполнения строительно — монтажных работ.

2. Раздел с разрешительной документацией.

Раздел с разрешительной документацией включает в себя правовое описание текущего состояния земельного участка, компании осуществляющей разработку проектной документации и строительство. Лицензии и сертификаты специалистов осуществляющих проектирование и строительство. Данные об отводе земли. Договора на собственность или аренду земли. Данная документация включается в проект при согласовании.

3. Раздел с документацией описывающей ситуацию с земельным участком под строительный объект.

Документация включает: генеральный план земельного участка, ситуационный план земельного участка, топографический план и съемка участка, живые фотографии с участка, данные о существующих строениях, мусоре и т.п. на участке и другую документацию.

4. Раздел с техническими условиями, которые включают две части:

  • Данные о точках подключения к коммуникациям на участке, и в районе;
  • Данные о возможной мощности технических коммуникаций. В качестве технических условий (ТУ) могут выступать более 20 норм, — все зависит от норм, размера здания, пятна застройки и т.п. Из основных технических условий: водоснабжение и канализация, электроэнергия, газ, государственной авто-инспекции (ГАИ), отопление, радиофикация и т.п..

Технические условия, кроме получения, на этой стадии, могут включать и согласование условий подключения в случае критической важности в отношении дальнейшей реализации строительного проекта.

5. Раздел с архитектурно проектным заданием.

Здесь все согласно государственным строительным нормам (ГСН), а также распоряжениям местных органов самоуправления относительно строительства и требований к объектам архитектуры.

6. Раздел с видением концепции проекта от Заказчика.

Документация по этому разделу, может включать основные параметры для проекта (сроки, стоимость, качество), зарисовки, расчеты, маркетинговый план, пожелания, идеи от Заказчика относительно технической и архитектурной части.

Относительно подготовки исходной документации

Подготовка проектного раздела с исходными данными для проектирования объекта недвижимости включает в себя деятельность по:

  • разработке отдельных разделов участниками строительного проекта,
  • получению разрешений, технической и проектной документации от местных государственных органов а также органов самоуправления,
  • согласованию технических условий и проектной документации,
  • разработке проектной, инженерной, конструкторской документации.

Исходные данные необходимы для формирования на ранней стадии реализации проекта, приемлемого представления о будущем проекта и его потенциальных технико-экономических характеристиках.

В целом, если нет опыта в подобных мероприятиях по сбору данных, лучше довериться специалистам. Самостоятельные походы займут много времени, денег и нервов.

Возврат к содержанию в статье:

Добавить комментарий