Какие вопросы следует учесть инвестору при выборе участка для строительного — инвестиционного проекта

Существует множество вариантов начала (инициализации) реализации строительных проектов, разница которых зависит от целей и задач, возможностей участников, самих участников проекта и т.п., в связи с чем нет смысла рассматривать определенные теоретические схемы реализации проекта как обязательные к исполнению в каждом проекте. Любой строительный проект это уникальное произведение искусства с присущими только ему особенностями реализации.

В основном, если рассматривать проект с позиции инвестора и сегмент рынка жилой или офисной недвижимости, то первоначально имеет смысл рассмотреть очень важный вопрос «О месторасположении земельного участка под строительный проект».

До покупки земельного участка необходимо произвести оценку перспективы строительного проекта. Так, до начала поиска места у инвестора должен быть продуманный план реализации проекта с концепцией маркетинга, оценкой потребностей покупателя и его предпочтений и т.п.. На основе этих данных инвестор, может сформировать свое видение будущего проекта и его концепцию. Это позволит уже на стадии инициации проекта, сформировать в виде бизнес идеи (или в виде проектного задания) понимание о:

  • границах в рамках которых должен быть расположен участок;
  • требования к размерам участка;
  • требования к грунтам и техническим показателям участка;
  • месторасположении относительно него других объектов инфраструктуры, отдыха, развлечений, общественных мест и т.п;
  • технические требования к коммуникациям и входящим техническим условиям;
  • требования к транспортным развязкам и подъездам к участку;
  • и другие…

На практике, можно сказать, что расположение земельного участка и указанные выше качественные и технические показатели земельного участка для проекта имеют прямую взаимосвязь.

Если инвестор остановился на дорогостоящем и привлекательном месте создающем существенную финансовую нагрузку на проект, то видимо размещение на нем не качественного и скучного архитектурного проекта будет не естественным. Хотя на практике, многие перспективные земельные участки и места для проектов, заканчивают именно таким образом. В результате чего города наполняет жилье и офисы низкого класса.

Оценить, заинтересует ли такое жилье покупателя или нет, это более сложная задача чем может показаться на первый взгляд. Стоит ли делать ставку на «богатого клиента» или «эконом класс для лиц с средним достатком», это решать инвестору и это должно быть осознанное решение в виде стратегии, так как от этого выбора зависит успешность проекта и его финансовый результат.

Существенная стоимость участка создает финансовую нагрузку на проект повышая себестоимость недвижимости, в связи с чем такой проект подготовленный для лиц с средним достатком может их не заинтересовать. Даже увеличение стоимости на 5-10% для потенциального клиента, может стать существенной проблемой, особенно если на рынке присутствует достаточно конкурентов в таком сегменте рынка недвижимости, предлагающих более дешевое жилье. А если говорить о качественном и технологически-более современном проекте, то он может превысить ценовой порог сложившийся в сегменте эконом-класса. Но такое превышение затрат на улучшение качеств проекта, может привлечь более финансово обеспеченного клиента, для которого эти превышения стоимости не имеют существенного значения при принятии решения о покупке недвижимости, а даже наоборот, его заинтересует именно качество, технологичность и архитектурная привлекательность проекта.

При покупке участка необходимо обратить внимание на назначение участка предполагаемого под застройку. В частности, в не зависимости от прописанного в государственном акте назначения “Под строительство”, он может располагаться на землях гражданского или индивидуального строительства, что может потребовать дополнительно изменения назначения земельного участка, в случае если проект в зависимости от категории назначения их потребует.

Чтобы избежать рисков связанных с юридической стороной вопроса, необходима юридическая оценка правоустанавливающих документов на участок или участок с уже проведенной экспертизой прошлым собственником. Экспертиза должна содержать следующие материалы:

  • экспертиза участка и действительности предоставленной документации;
  • оценка правоустанавливающих документов от местной администрации;
  • Оценка местных градостроительных норм включая архитектурное задание на проектирование и требования к техническому заданию;

Ценообразование на землю по законам логики пропорционально сумме стоимости будущих объектов недвижимости которые можно построить на ее месте но, чем аргументируется стоимость участков в Киеве, — неизвестно… В зависимости от месторасположения и объема инвестиций стоимость участка может составить от 5% до 60% от стоимости будущего проекта. В вариантах при 60%, расчет собственника земли идет естественно на незаконное строительство в будущем, и от расчета от незаконного проекта, участок может стоить 5-20% от суммы проекта.

Многие инвестора покупают дешевые участки в якобы хороших местах, и потом хватаются за головы как только дело доходит до согласования проекта, так как начинают не сходиться законодательные нормы и желания инвестора относительно этого участка, или оказывается что у участка нет коммуникаций, или через участок проходят ЛЭП и т.п. проблемы. В результате чего затраты на землю по сравнению с убытками и юридическими проблемами по оформлению становятся не соизмеримыми.

Рыночная цена нормального участка (объективно необходимого) может колебаться на 10-20% от существующих предложений в зависимости от наличия аргументированных конкурентных преимуществ. Если нужен дешевый участок, то стоит потратиться на юристов перед его покупкой и оценить все риски.